Владельцы автозаправочных станций, торговых павильонов, офисных помещений, территорий пашен и пастбищ вынуждены под действием высокой силы власти отказываться от своих прав по причине исполнения проекта комплексной застройки территории, создания транспортных развязок, станций метрополитена и иных задач, предусмотренных законом.
Причины и сроки перехода недвижимости от юридических лиц к государству
Порядок процедуры изъятия для нужд государства и муниципалитета описан в Гражданском (ст. ст. 279 - 282) и Земельном кодексах РФ (ст. ст. 49, 56).
Органы власти в силах забрать нужные территории и площади для реконструкции, а также строительства помещений, зданий, сооружений, представляющих интерес на всех трех уровнях значимости: нужды поселка или города, региона или области, либо всей территории Российской Федерации.
Одного желания государства забрать у юридических лиц землю или здание недостаточно. Решение об отъёме объектов недвижимости следует обосновать: предоставить проекты, содержащие информацию о планируемом использовании освобожденных территорий и зданий (какие объекты, для чего будут строиться либо проходить реконструкцию, в какие сроки). Такие документы обязательно должны пройти все процедуры в Правительстве Москвы или ином уполномоченном органе.
Существуют другие случаи для отчуждения объектов государству: забота о природе и ее охрана, проведения олимпийских игр, чемпионатов мира по различным видам спорта – для обеспечения международных договоров с Российской Федерацией, разработка месторождений полезных ископаемых, переселение жильцов из старого многоквартирного дома в новый (ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации – далее ЗК РФ).
Размер денежной компенсации, время получения возмещения юридическим лицом, сроки для освобождения занимаемых земельных территорий и зданий и другие положения устанавливаются официальным документом: соглашение об изъятии. Когда добровольно, мирно передать право на объекты государству юридическое лицо не желает, весь порядок действий определяется судом (п.6 ст. 279 ГК РФ).
Для изъятия государством объектов, расположенных в г. Москва, такое соглашение подготавливается Департаментом городского имущества города Москвы (п. 6.22.2. Постановления № 99- ПП от 20.02.2013).
Юридическое лицо получит компенсацию за объекты: реальная стоимость недвижимости на рынке и понесенные убытки (п.1, 2 и 4 ст. 281 ГК РФ).
В течение трех лет действует решение об изъятии. Юридическое лицо имеет право обжаловать данное решение, обратившись в суд, если со дня получения соответствующего решения не прошло больше трех месяцев (ч. 13, ч. 14 ст. 56.6 ЗК РФ).
В идеальном случае в адрес правообладателя объектов недвижимости направляется проект соглашения об изъятии. Законом отведено 90 дней на заключение собственником проекта соглашения. Однако на практике юридическое лицо на протяжении указанного срока никаких действий не предпринимает, проект не подписывает. Следующий шаг – орган государственной власти подает иск в суд с требованием о принудительном освобождении земельных участков и зданий, сооружений, помещений.
Состав денежной компенсации юридическому лицу.
Юридическое лицо, получив проект соглашения об изъятии объектов недвижимости должно в нем увидеть самые важные для себя пункты, узнать, сколько денег можно рассчитывать получить от государства.
В документе указывают следующие пункты:
– рыночная стоимость объектов, передаваемых государству и рыночная стоимость объектов, предлагаемых государством взамен.
– разница между указанными выше величинами и порядок возмещения полученной разницы (ст. 56.9 ЗК РФ).
Размер возмещения устанавливается в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года (пп.5 п. 1 ст. 56.7, п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ).
Только после получения денежной компенсации юридическое лицо официально лишается права собственности на принадлежавшие до изъятия объекта (п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ).
В итоге денежная компенсация включает в себя:
– рыночную стоимость объектов (в случае потери права собственности юридическим лицом) или иных видов права (например, аренды);
– убытки, возникшие по причине невозможности выполнения правообладателями отчуждаемых объектов своих обязательств перед физическими и юридическими лицами в связи с отсутствием условий для исполнения ранее заключенных договоров;
– упущенная выгода;
– прочие убытки.
Все вероятные доходы, которые потерпевшая сторона могла получить, осуществляя свою деятельность в привычном порядке, следует отнести к упущенной выгоде.
Юридические лица имеют право предоставить в суд документы, подтверждающие запрашиваемую компенсацию: сметы, договоры и расчет капитализации земельной ренты, которую также возможно учесть при определении размера упущенной выгоды.
К примеру, при изъятии участка пашни для нужд государства вычисляют разницу затрат на производство продуктов сельского хозяйства и доходов от продажи (по среднерыночной цене); прибыль от предполагавшейся передачи в аренду земли, ее части при наличии подтверждения проведенных переговоров с будущими арендаторами; иные затраты от прекращения предпринимательской деятельности.
При этом нужно обратить внимание, что один и тот же вид затрат не допускается учитывать дважды, например, при расчете упущенной выгоды и расчете убытков, возникших по причине невозможности выполнения правообладателями отчуждаемых объектов своих обязательств перед физическими и юридическими лицами.
Методические рекомендации для расчета упущенной выгоды юридическим лицам при переходе объектов недвижимости к государству.
При расчете величины упущенной выгоды допускается ориентироваться на проект методических рекомендаций, подготовленный с учетом всех действующих норм законодательства, но еще не утвержденный соответствующим приказом Минэкономразвития (см. апелляционное определение 12.07.2021 Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда).
Статьи расходов для возмещения убытков
Государство может возместить:
- плату за оформление права собственности;
- плату за регистрацию аренды сроком более 1 года;
- потерю годового дохода;
- потери за период до восстановления плодоношения насаждений на уровне на дату оценки;
- потери за период до восстановления объемов производства в натуральном выражении на уровне даты проведенной оценки (доходов);
- затраты, связанные с переездом (погрузка (выгрузка) мебели, аренда склада для хранения, затраты на временную аренду подобного объекта до подбора нового);
- расходы на перебазирование производства;
- цену многолетних деревьев, кустарников (или расходы на новые саженцы и уход за многолетними насаждениями до восстановления прежних объемов дохода);
- затраты на благоустройство прилегающей территории (включая многолетние насаждения, не предназначенные для коммерческого использования);
- затраты на проектно-сметную документацию, необходимую для строительства новых объектов;
- расходы на замену объектов недвижимости, правоустанавливающие документы которых отсутствуют, и информация не содержится в перечне объектов для изъятия, выявленные по результатам осмотра;
- расходы на устройство систем осушения, орошения;
- иные убытки, связанные с досрочным прекращением договора аренды;
- убытки, связанные с прекращением обязательств перед третьими лицами.
Различают несколько видов убытков:
1. УУВ - упущенная выгода
2. УТЛ - убытки перед третьими лицами
3. УПР прочие виды убытков
Расчет размера убытков юридическим лицам можно изобразить формулой:
У = УУВ + УТЛ + УПР
Существует еще одна классификация убытков на отдельные группы:
1. Потеря неотъемлемых изменений участка земли, не учтенных при оценке объектов недвижимости и улучшающих его характеристики (например: многолетние растения, ограждения, скамейки, замощение и др.);
2. Расходы на переезд организации и перевоз движимого имущества –демонтаж, расходы на хранение и перевозку (упаковка, работа грузчиков, транспортные расходы, вывоз мусора, затраты на облагораживание прилегающей территории и т.д.);
3. Убытки перед третьими лицами:
расходы по уплате физическим и юридическим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за использование посторонними финансами, потеря авансовых сумм и задатка и т. д.);
- расходы третьих лиц в связи с прекращением договорных обязательств (включая размер упущенной выгоды третьих лиц).
4. Затраты на восстановление производственной деятельности
- затраты на покупку новых объектов недвижимости (поиск, включая услуги риэлтора, регистрационные действия);
- затраты на возобновление производственных процессов: монтаж оборудования, имущества на новом месте, расходы
на введение в эксплуатацию объекта деятельности.
В расчетах упущенной выгоды важно учесть срок восстановления производственной деятельности – период, по завершении которого правообладатели смогут достигнуть условий землепользования, идентичных существовавшим до изъятия объектов недвижимости.
Период восстановления включает в себя время поиска для замены объекта недвижимости, период регистрации права на новый объект, период выхода юридического лица на уровень производственной деятельности до изъятия.
Проведение судебной оценочной экспертизы. Оспаривание результатов экспертизы. Сравнение фактического размера компенсации с заявленной.
При анализе текстов судебных решений АС города Москвы и Московского городского округа выявлено следующее: при расчете размера денежной компенсации юридическому лицу в случае изъятия объектов недвижимости государством суд учитывает не только рыночную стоимость объектов, содержащихся в отчетах об оценке, предоставленных органами власти, но и иные убытки, в том числе размер упущенной выгоды.
Так, например, АС города Москвы рассмотрел дело по иску «Об изъятии для государственных нужд города Москвы земельного участка и нежилого здания; установлении размера компенсации за изымаемое имущество с установлением условий возмещения» Департамента городского имущества города Москвы к ООО «А...».
Решением суда установлен размер компенсации за изымаемое имущество в соответствии с экспертным заключением ООО «Б...», в котором размер возмещения на 65 000 000 (округлено) превышает размер возмещения, содержащийся в отчете об оценке, направленном ранее в адрес правообладателя ГКУ города Москвы «У...».
Перед экспертом ООО «Б...» определением суда были поставлены задачи: «Определить размер возмещения за изымаемое для государственных нужд города Москвы имущество: земельный участок с кадастровым номером 77:04:________:____, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. _____________________, включая рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату оценки без выдела НДС».
В тексте решения суда четко даны разъяснения о необходимости учета упущенной выгоды для определения размера возмещения убытков.
Экспертом дан ответ о размере компенсации за изымаемое для нужд г. Москвы имущество с учетом рыночной стоимости недвижимости и прочих убытков, включая упущенную выгоду, без выдела НДС.
В заключении эксперта ООО «Б...» содержатся следующие статьи расходов:
1. Реальный ущерб (земельный участок, нежилое здание, затраты на замещение площадки, затраты на замещение забора)
2. Упущенная выгода
3. Убытки, связанные с досрочным прекращение обязательств перед третьими лицами
4. Прочие убытки (затраты на демонтаж оборудования, затраты на монтаж оборудования, затраты на перебазирование оборудования, затраты на хранение оборудования, затраты на увеличение мощностей коммуникаций, затраты на услуги риелтора).
Согласно анализу судебных решений АС города Москвы, АС Московского округа, в исках которых содержатся ходатайства о назначении повторной экспертизы, оспаривания результатов утвержденной судебной экспертизы отчета об оценке наиболее распространенной практикой решений является отказ суда в удовлетворении искового заявления.
Кроме того, следует отметить, что расходы на проведение экспертизы в судебном порядке взыскиваются с проигравшей стороны. Так, при отказе в удовлетворении иска Департамента, одновременно на его плечи ложатся расходы за судебную экспертизу.
С содержанием текстов решений судов можно ознакомиться на официальном сайте суда, воспользовавшись поиском по номеру дела, а также по ключевым словам текста решения. Ниже приведены номера некоторых дел и основная мысль решений АС города Москвы и АС Московского округа о денежной компенсации юридическим лицам при изъятии объектов недвижимости для нужд государства.
А40-37311/2020 (юридическому лицу установлена доплата к ранее установленному размеру компенсации 2 115 000 руб. по данным судебной экспертизы, иск Департамента отклонен).
А40-39535/2021 (экспертом после осуществления судебной экспертизы была осуществлена корректировка размера возмещения убытков на основании некоторых замечаний Департамента, в связи с чем ходатайство Департамента в суд о назначении повторной экспертизы отклонено. Экспертом фактически скорректирована сумма компенсации с учетом возражений Департамента: исключены убытки, связанные с переездом – 2 529 000 руб., поскольку данное имущество в собственности ООО «Видэко» отсутствует, убытки, связанные с оплатой труда сотрудников (на период простоя) – 2 744 000 руб., поскольку такие расходы у общества отсутствуют, т.к. единственный сотрудник – общества - генеральный директор, который получал бы заработную плату вне зависимости от изъятия помещения; из суммы убытков, связанных с затратами на получение лицензии и ремонтом в новом помещении (приведение помещения в соответствие с лицензионными требованиями) исключена сумма, затраченная на получение лицензий).
А40-72389/2021 (правообладателю установлена доплата к ранее установленному размеру возмещения 569 252 руб. на основании судебной экспертизы, иск Департамента отклонен).
А40-98758/2021 (сумма возмещения правообладателю решением суда установлена по результатам проведенной в рамках рассмотрения данного дела экспертизы, что на 4 160 008 руб. больше суммы возмещения, заявленной в отчете об оценке, предоставленном Департаментом).
А40-112889/2021 (правообладателю установлена доплата к ранее установленному размеру возмещения 3 558 000 руб. на основании судебной экспертизы).
А40-164016/2021 (правообладателю установлена доплата к ранее установленному размеру возмещения 87 927 209 руб. на основании судебной экспертизы).
Сделаем вывод:
1. При прохождении процедуры изъятия государством объектов недвижимости вопрос о возмещении убытков юридическим лицам разрешается в основном через суд.
2. При разрешении спора, выявлении фактической величины компенсации судом учитываются данные расчетов экспертизы по оценке объектов недвижимости, назначенной определением суда.
3. Размер компенсации, содержащийся в тексте судебной оценочной экспертизы, превышает сумму возмещения, указанную в отчетах об оценке, предоставленных представителями власти.
4. В большинстве заседаний судебное решение выносится в пользу юридического лица. Суд учитывает данные судебной оценочной экспертизы, включающие все виды убытков, а не только рыночную стоимость объектов недвижимости.
5. Главным условием получения достаточного денежного возмещения – ведение деятельности в соответствии с законом и наличие бухгалтерских, юридических документов, подтверждающих расчет понесенных убытков.
Знание закона поможет избежать ущемления интересов физических и юридических лиц. Своевременное обращение в квалифицированную оценочную компанию, имеющую все необходимые лицензии, членство в СРО сориентирует вас о возможном размере денежной компенсации при изъятии объектов недвижимости для нужд государства и муниципалитета.
Наши специалисты готовы предоставить Вам дополнительную консультацию конкретно по вашей ситуации.